La casa è tornata al centro del dibattito pubblico perché è diventata uno dei luoghi principali della diseguaglianza. Non riguarda più soltanto le persone senza dimora o i nuclei in povertà assoluta, ma una fascia sempre più ampia della società: giovani lavoratori, studenti fuori sede, famiglie monoreddito, genitori separati, anziani soli, lavoratori essenziali e nuclei a reddito medio-basso che non riescono ad accedere all’edilizia residenziale pubblica ma non possono sostenere i prezzi del mercato privato.
In questo scenario, il Piano Casa rappresenta un passaggio politico importante. Dopo anni in cui l’abitare è stato progressivamente lasciato alla sola regolazione del mercato, lo Stato riconosce nuovamente che la casa è una questione pubblica, al pari della sanità, della scuola, del lavoro e dei trasporti. Il D.L. 7 maggio 2026, n. 66 introduce misure per favorire interventi di edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, destinati alla vendita o alla locazione a prezzo calmierato, anche attraverso recupero, sostituzione edilizia, riconversione di immobili pubblici inutilizzati, contrasto al degrado e rigenerazione urbana.
La direzione generale è condivisibile: aumentare l’offerta di alloggi accessibili, recuperare patrimonio pubblico non utilizzato, intervenire sulle situazioni di degrado urbano, mettere in campo strumenti finanziari e procedurali capaci di riattivare interventi fermi da anni. Anche i numeri confermano l’urgenza. In Europa i prezzi delle abitazioni e degli affitti sono cresciuti in modo significativo, comprimendo redditi, consumi, autonomia personale e mobilità lavorativa. Ma proprio perché il Piano interviene su una frattura sociale così profonda, non può essere valutato soltanto sulla base delle risorse stanziate, dei cantieri avviati o della capacità di attrarre investimenti privati.
La prima criticità riguarda il rischio di trasformare una politica abitativa in una piattaforma di attivazione immobiliare. Il Piano tiene insieme recupero pubblico, social housing, partenariati, fondi, valorizzazioni patrimoniali e sostenibilità economico-finanziaria degli interventi. Sono strumenti utili, ma non neutrali. Se il criterio prevalente diventa la bancabilità dell’operazione, gli interventi più appetibili per gli operatori rischiano di essere preferiti a quelli socialmente più urgenti. La casa, invece, non può essere trattata come un prodotto finanziario calmierato: deve restare un diritto sociale, misurato sulla base del bisogno reale.
Da qui deriva una prima proposta: ogni intervento deve essere selezionato sulla base di indicatori territoriali chiari. Graduatorie ERP, sfratti, incidenza dei canoni sul reddito, presenza di studenti fuori sede, lavoratori essenziali, anziani soli, famiglie monoparentali, immobili pubblici inutilizzati, accessibilità ai servizi e ai trasporti devono diventare criteri ordinari di programmazione. Non basta dire che un alloggio è “sotto il prezzo di mercato”: bisogna verificare se sia davvero sostenibile per chi dovrebbe abitarlo.
La seconda criticità riguarda la governance. Il Piano prevede un ruolo rilevante del livello nazionale, anche attraverso la figura del Commissario straordinario e la gestione di alcune procedure tramite Invitalia. La semplificazione può essere necessaria, soprattutto quando occorre recuperare patrimonio inutilizzato o sbloccare interventi complessi. Ma accelerare non può significare comprimere il ruolo dei Comuni. La localizzazione di nuovi alloggi incide su mobilità, scuole, servizi sanitari, verde, sottoservizi, sicurezza urbana, commercio di prossimità e composizione sociale dei quartieri. Non è una scelta meramente edilizia.
Per questo il Comune deve avere un ruolo vincolante, non solo consultivo. Serve l’intesa obbligatoria con l’amministrazione comunale per gli interventi sopra una certa soglia, per quelli in variante urbanistica e per quelli localizzati in aree sensibili. I sindaci non possono essere chiamati soltanto a gestire gli effetti delle decisioni prese altrove: devono partecipare alla definizione della pipeline degli interventi, indicando dove intervenire, per quali destinatari, con quali servizi e con quale impatto urbano.
La terza criticità riguarda lo stock pubblico. Il Piano contiene misure sul riscatto e sull’alienazione degli alloggi ERP esistenti. La possibilità per alcuni assegnatari di acquistare l’alloggio può avere una sua legittimità sociale, ma in una fase di grave carenza di patrimonio pubblico rischia di produrre un effetto paradossale: da un lato si dichiara di voler aumentare l’offerta abitativa pubblica e sociale, dall’altro si consente la riduzione dello stock disponibile. Questo sarebbe un errore politico e amministrativo.
La proposta è semplice: nessuna alienazione deve produrre una riduzione netta del patrimonio pubblico. I proventi derivanti dalla vendita degli alloggi devono restare vincolati alla politica abitativa, preferibilmente nello stesso territorio metropolitano, e finanziare nuovi alloggi ERP, recupero di alloggi non assegnabili, acquisizione di immobili da destinare alla locazione sociale o manutenzione straordinaria del patrimonio esistente. Il principio deve essere quello della sostituzione almeno uno a uno.
Un altro nodo decisivo riguarda la capacità amministrativa. Il Piano attribuisce agli enti locali compiti complessi: convenzioni, controlli sui requisiti dei beneficiari, verifica dei canoni, monitoraggio degli alloggi vincolati, raccordo con i servizi sociali, gestione urbanistica e controllo degli impatti. Ma queste funzioni richiedono personale, competenze tecniche, banche dati interoperabili, piattaforme digitali e continuità amministrativa. Non si può chiedere ai Comuni di governare una politica così complessa senza finanziare gli strumenti per farlo.
Una quota delle risorse del Piano dovrebbe quindi essere destinata direttamente al rafforzamento degli uffici casa, degli uffici urbanistica, dei sistemi informativi comunali e dei nuclei tecnici di controllo. Senza capacità amministrativa, anche la migliore norma rischia di restare sulla carta o di essere applicata in modo diseguale, penalizzando proprio i territori dove il fabbisogno abitativo è più alto.
Il Piano dovrebbe inoltre prevedere una valutazione obbligatoria di impatto urbano e sociale. Ogni intervento significativo dovrebbe essere misurato non solo in termini edilizi, ma rispetto agli effetti prodotti sul quartiere: accesso ai servizi, mobilità, domanda scolastica, sostenibilità ambientale, consumo di suolo evitato, mix sociale, rapporto tra canone e reddito dei destinatari. La rigenerazione urbana non può essere una formula retorica: deve significare quartieri più vivibili, più accessibili e più giusti.
C’è poi il tema degli affitti brevi, che il Piano non può ignorare. Nelle città turistiche, universitarie e metropolitane una parte crescente del patrimonio abitativo viene sottratta alla residenza stabile e destinata a locazioni temporanee ad alta redditività. Se non si interviene su questo fenomeno, ogni nuova offerta pubblica o sociale rischia di essere neutralizzata dalla perdita di alloggi nel mercato ordinario. Governo e Regioni devono attribuire ai Comuni strumenti effettivi: registri digitali, mappatura degli immobili, distinzione tra piccolo proprietario e operatore professionale, limiti territoriali, licenze a termine, obblighi di cambio di destinazione d’uso quando l’attività assume natura imprenditoriale, controlli e sanzioni.
Infine, serve un rapporto più forte con l’Europa. La crisi abitativa è ormai europea perché riguarda mobilità del lavoro, piattaforme digitali, costi energetici, transizione ecologica, rendite urbane e coesione sociale. Le città devono poter accedere in modo più diretto alle risorse europee per edilizia pubblica e sociale, recupero degli immobili sfitti, efficientamento energetico, alloggi per studenti e lavoratori essenziali, modelli cooperativi e gestione sociale dell’abitare.
Il Piano Casa, dunque, va sostenuto nella sua finalità generale, ma corretto nella sua architettura. Deve rafforzare il ruolo dei Comuni, tutelare e aumentare lo stock pubblico, finanziare la capacità amministrativa, regolare le rendite, governare gli affitti brevi e misurare l’impatto reale sulle famiglie e sui quartieri.
La casa non è solo un tetto. È accesso alla città, al lavoro, allo studio, alla cura, alle relazioni, alla cittadinanza. Per questo ogni euro investito deve produrre diritto all’abitare, coesione sociale e qualità urbana. Solo così il Piano Casa potrà diventare non una semplice somma di cantieri, ma una vera strategia pubblica per territori più giusti, accessibili e vivibili.