La proposta della Commissione europea punta a contrastare la crisi degli alloggi attraverso nuovi strumenti per misurare la pressione abitativa, mobilitare investimenti e sostenere le amministrazioni locali nell’adozione di misure mirate.
A cura di Filippo Sabbatini
Il 9 settembre la Commissione europea ha annunciato la sua proposta di legge sull’edilizia abitativa a prezzi accessibili, con l’obiettivo di contrastare l’attuale crisi degli alloggi dell’Unione Europea. Il provvedimento comprende una proposta di regolamento UE ed una raccomandazione della Commissione, introducendo una nuova metodologia basata su dati concreti che consentirà alle autorità pubbliche nazionali di affrontare le cause strutturali dell’emergenza. Pur essendo l’alloggio un diritto fondamentale dei cittadini europei, circa il 51% classifica il rincaro dei prezzi delle abitazioni come una questione urgente da affrontare con la massima priorità. Tra il 2013 e il 2024 i prezzi delle abitazioni sono aumentati di circa il 60% e gli affitti del 20%. Nel frattempo, i redditi delle famiglie sono cresciuti del 40%, non riuscendo a tenere il passo con il rincaro dei prezzi abitativi. Altro elemento cruciale che alimenta la crisi è il crescente divario tra domanda e offerta di alloggi. Dalle analisi della commissione emerge che, nel decennio 2025-2035, saranno necessarie oltre 7 milioni di nuove abitazioni per soddisfare la domanda dei cittadini europei. Le sfide legate all’accessibilità abitativa variano a seconda del contesto territoriale: maggiormente colpite sono le aree di interesse turistico, città metropolitane e regioni delle capitali, senza escludere zone costiere ed isole. Rimane quindi centrale l’analisi delle aree sotto pressione abitativa per poter indirizzare e garantire gli investimenti in maniera appropriata. È stato evidenziato con forza il ruolo ricoperto dalle locazioni a breve termine dove, in molti centri urbani, una quota consistente di residenze viene sottratta al mercato immobiliare per essere destinata ad uso secondario, riducendo l’offerta disponibili e generando un conseguente rincaro dei prezzi. Il fenomeno degli affitti brevi, tra il 2018 e il 2024, ha registrato un’importante crescita, quasi il 93%. Le autorità pubbliche hanno già iniziato ad intervenire contro tale fenomeno, avviando interventi di regolamentazione, trovandosi però ad applicare principi giuridici in assenza di un quadro operativo comune che dimostrasse l’effettiva tensione abitativa. Il piano poggia su quattro pilastri fondamentali: incrementare l’offerta abitativa, mobilitare investimenti, promuovere riforme immediate, tutelare le categorie più colpite. Per incrementare l’offerta degli alloggi disponibili è necessario innanzitutto partire dal miglioramento dell’efficienza nel settore dell’edilizia, rafforzando la produttività e ridurre la burocrazia tramite un’accelerazione delle procedure di autorizzazione. Sul fronte dei finanziamenti, è stata approfondita la mobilitazione di capitali tramite il coinvolgimento della Banca europea per gli investimenti (BEI) e la costituzione di una piattaforma d’investimento paneuropea. I nuovi strumenti tecnici proposti dalla Commissione si fondano su una metodologia a due livelli sviluppata dal Centro comune di ricerca (JRC). Questo modello consentirà quindi alle autorità pubbliche competenti di individuare le aree sotto stress.Per svolgere tale analisi, verranno utilizzati dati sul rapporto tra i prezzi medi delle abitazioni con i redditi medi annui. Un’area verrà quindi segnalata se il rapporto tra prezzi dell’abitazione di dimensione media e il reddito disponibile netto pro capite supererà la soglia dell’8. Nello specifico, l’allerta di area sotto pressione scatta qualora il prezzo di un’abitazione media superi la soglia di 8 annualità di reddito disponibile netto pro capite e tale rapporto risulti aumentato nell’ultimo decennio. Quest’ultimo vincolo temporale decade se il rapporto raggiunge direttamente quota 10. Nelle aree in cui la tensione abitativa risulti grave e conclamata, le municipalità potranno attivare misure di contrasto alla speculazione, a condizione di dimostrare che difficilmente la pressione si attenuerà nel triennio successivo. Ciò offrirà pertanto ai sindaci un solido fondamento normativo per adottare misure mirate e proporzionate a tutela dell’accessibilità economica degli immobili.